Tiếp nối đà bùng nổ diễn ra suốt năm 2015, thị trường địa ốc năm 2016 tiếp tục ghi nhận dấu ấn đậm nét của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong 12 tháng qua, chỉ tính riêng 3 địa bàn: Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc có 35 dự án được chào bán mới ra thị trường với 12.000 căn hộ nghỉ dưỡng và gần 2.000 biệt thự.

Nguồn cung tăng mạnh đã làm nổ ra cuộc đua cam kết lợi nhuận ngày càng được các nhà phát triển địa ốc đưa ra thường xuyên hơn, với các con số hấp dẫn hơn. Năm ngoái, khi thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sôi động trở lại, mức cam kết lợi nhuận phổ biến ở mức 6-8%. Tuy nhiên, trong năm 2016, mức cam kết lợi nhuận đã tăng từ gấp rưỡi đến gấp đôi, dao động 10-14% mỗi năm.

Một dự án đã vận hành tại Nha Trang chào mức lợi nhuận 14% mỗi năm trong 2 năm cho khách. Các dự án tại Đà Nẵng, Phú Quốc mức cam kết dao động từ 8-10% trong thời gian từ 5-10 năm. Nhiều dự án tại những địa phương khác như Vũng Tàu, Phan Thiết, Quy Nhơn… cam kết lợi nhuận cũng không dưới 8% mỗi năm.

Đặc biệt ở thị trường Khánh Hòa, một đại gia bất động sản nổi tiếng ở địa phương đã chào bán dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Nha Trang với hiện trạng hoàn thiện, có thể đưa vào khai thác ngay với ưu đãi gây sốc. Cụ thể, chủ đầu tư trừ hẳn mức cam kết lợi nhuận vào giá thành, mức chiết khấu tổng cộng lên đến 300-500 triệu đồng một sản phẩm.

Năm 2016 bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đang lập kỷ lục mới về mức chiết khấu và có tỷ suất cam kết lợi nhuận thuộc hàng khủng so với các nước trong khu vực. Ảnh phối cảnh

Mức lợi nhuận cam kết cao chưa từng có tại thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam được ông Mauro Gasparotti – Giám đốc điều hành Công ty tư vấn bất động sản Alternaty nhận định là “rất cao”. Bởi lẽ so với những thị trường lân cận như Thái Lan hay Bali (Indonesia), lợi nhuận chỉ khoảng 5-7% mỗi năm. Khoảng thời gian cam kết lợi nhuận lên đến 10 năm tại Việt Nam cũng được nhận định là khá dài so với các quốc gia trong khu vực.

Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư và Phân phối DTJ, Nguyễn Quốc Khánh cho biết, nguyên nhân của những mức cam kết lợi nhuận khủng chưa từng có trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam bắt nguồn từ sự cạnh tranh khốc liệt ở phân khúc này. Trong năm 2016 các chủ đầu tư không chỉ đưa ra mức cam kết lợi nhuận hấp dẫn mà còn đầu tư, phát triển nhiều tiện ích mới lần đầu tiên có trên thị trường, nâng cao đời sống vật chất, nghỉ dưỡng của Việt Nam, hòa nhập với tiêu chuẩn du lịch quốc tế.

Bàn về kênh đầu tư này tại một buổi lễ tổng kết thị trường bất động sản tổ chức tại TP HCM, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá, dù bất động sản nghỉ dưỡng được cam kết lợi nhuận an toàn, phân khúc này vẫn có một số rủi ro nhất định.

Thứ nhất thời gian sử dụng đất của bất động sản nghỉ dưỡng đa phần còn hạn chế. Hầu hết các dự án du lịch, nghỉ dưỡng theo phương thức đầu tư truyền thống đều được Nhà nước giao đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn 50 năm. Nay chuyển sang đầu tư theo hình thức phi truyền thống, các cá nhân có yêu cầu chuyển sang thành đất ở với thời hạn lâu dài. Về pháp luật đất đai, loại hình sử dụng đất này chưa có quy định cụ thể. Trên thực tế, một số địa phương đã cho chuyển sang hình thức sử dụng lâu dài, một số địa phương khác vẫn để thời hạn sử dụng đất 50 năm. Khi bỏ tiền đầu tư vào một dự án nhất định, các cá nhân đầu tư cần xem xét rõ thời hạn sử dụng đất cụ thể để có quyết định cho phù hợp. Các nhà đầu tư dự án cần làm thủ tục nộp tiền sử dụng đất để được chuyển sang loại đất ở để được sử dụng lâu dài.

Rủi ro thứ hai có thể gặp phải là hợp đồng mua sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng giữa nhà đầu tư dự án với người mua gắn với các cam kết giữa 2 bên, trong đó có các cam kết hợp tác khai thác tài sản này và lợi ích từ khai thác. Đây cũng là hình thức mua, bán tài sản hình thành trong tương lai, luôn gắn với các rủi ro khi dự án chưa hoàn thành. Để đảm bảo quá trình khai thác tài sản diễn ra thuận lợi, hợp đồng giao dịch cần được soạn thảo với tính pháp lý cao, lựa chọn các nhà đầu tư dự án chuyên nghiệp, có uy tín.

Rủi ro thứ ba có thể gặp phải là sự bùng nổ nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng có thể khiến thị trường rơi vào hoàn cảnh thừa cung, hiệu suất kinh doanh trong tương lai sẽ thấp. Khi đó, nhà đầu tư có cam kết về lợi nhuận nhưng cũng không thể thực hiện được vì thực tế lợi nhuận mang lại không nhiều. Để khắc phục rủi ro này, các cá nhân đầu tư cũng cần phân tích cụ thể về cung - cầu du lịch tại địa bàn và lựa chọn nhà đầu tư phù hợp. Các nhà đầu tư dự án có uy tín thường họ có mạng lưới khách riêng và không ngại khả năng rơi vào dư cung.

Ngoài ra, theo GS Đặng Hùng Võ, thị trường bất động sản và thị trường du lịch Việt Nam cũng có thể chưa đạt được ngay những kỳ vọng đặt ra khi giới đầu tư đón sóng các hiệp định thương mại tự do kiểu mới, trong đó quan trọng nhất là hiệp định xuyên Thái Bình Dương TPP. Bởi lẽ nhiệm kỳ mới của Tổng thống Mỹ vừa đắc cử đã tuyên bố Mỹ rút khỏi TPP đã làm chậm lại cơ hội hội nhập khu vực tự do thương mại này. 

Vũ Lê - Ngọc Tuyên